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17 de Outubro de 2017

Parecer sobre a responsabilidade do síndico nas obras/reformas do condomínio sem A.R.T e sem aprovação em assembleia

Erica Avallone, Advogado
Publicado por Erica Avallone
há 6 meses

Ementa: indagada sobre a responsabilidade do síndico nas obras que deveriam ser de responsabilidade da construtora (garantia legal), este assumiu o que não lhe cabia, sem adotar os procedimentos e normas legais exigidas.

Relatório

Trata o expediente de uma consulta indagando sobre a responsabilidade do síndico nas obras a serem realizadas nas áreas comuns do condomínio (muro de divisa), sem aprovação em assembleia e sem Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) apenas com a autorização do síndico.

Estudada a matéria, passo a opinar.

Em que pese a NBR 16.280 que reduziu a responsabilidade do síndico quanto as reformas e/ou obras nas unidades autônomas, este não fica isento de colher, cobrar, conferir e monitorar o plano de reforma, o ART ou RRT da unidade a ser reformada.

Representante legal do Condomínio, em juízo ou fora dele, o síndico é responsável civil e criminalmente pelos atos cometidos em sua gestão.

É certo que a obra/reforma deve estar amparada por profissional (engenheiro/arquiteto), bem como dentro das normas de construção e isso deve valer para as obras realizadas ou a serem realizadas nas áreas comuns do condomínio.

Devemos mencionar que quando a obra ocorre dentro da unidade autônoma, é o proprietário que arca com as despesas do engenheiro, mas quando falamos em obras das áreas comuns, quem deve arcar é o condomínio e isso não pode ser decidido apenas pelo síndico, devendo o mesmo levar o assunto à discussão em assembleia, que votará e aprovará o projeto, bem como os honorários do engenheiro/arquiteto.

Partindo dessa máxima, se a obra/reforma ocorrerá na área comum do condomínio, quem deve apresentar à assembleia o plano de reforma, todas as alterações que serão realizadas, o ART /RRT, bem como quais materiais serão utilizados, e os funcionários que irão trabalhar na obra é o síndico.

Assim, o síndico mesmo não sendo responsável pela obra em unidades autônomas, continua sendo responsável pela segurança da edificação, principalmente naquelas ocorridas nas áreas comuns.

Ora, se não há assembleia, nem engenheiro/arquiteto contratado com regular ART /RRT a responsabilidade pela obra/reforma passa a ser inteiramente do síndico.

Vale destacar que a votação necessária para essa deliberação é a maioria simples dos presentes na assembleia, ou seja, 50% mais um dos condôminos participantes, considerando a fração ideal de cada.

Ademais, essa regra determina que a responsabilidade (do caso em análise) é da construtora, uma vez que o condomínio “Le Ville” está dentro do prazo de garantia, porém, como o síndico não acionou a mesma, e iniciou ou pretende iniciar obras/reforma no muro de divisa, a responsabilidade recairá sobre ele, inclusive porque não solicitou nenhuma das exigências contidas na NBR 16.280.

Se o síndico é o responsável por notificar o condômino, caso ele inicie uma obra sem os procedimentos legais acima descritos, o condomínio através da assembleia, é a responsável por fiscalizar os atos do síndico que iniciou uma obra sem as exigências da NBR 16.280.

Fundamentação

Sendo o síndico omisso, ou seja, havendo uma obra/reforma sem que ele exija o cumprimento da norma, e permita o início/continuidade da obra, estará praticando ato ilícito, uma vez que a omissão também é crime, vide artigo 186 e 927 do Código Civil/2002.

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

Esse último é o caso dos síndicos.

Ademais o poder de proibir é amparado no Código Civil, que assim prevê:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Uma vez considerando que a obra/reforma possa vir a causa e risco à edificação ou aos moradores, o síndico por si só não teria o conhecimento técnico para diagnosticar.

Por isso, ele deve recorrer a um especialista que vai atestar a segurança e necessidade da obra/reforma.

Uma vez descoberto que o síndico desobedeceu a regra, este responderá por esta desobediência com no mínimo, a perda de mandato, já que deixou de cumprir com uma das regras, a de cumprir e fazer cumprir a lei.

Conclusão

Concluímos então que:

- A NBR 16.280 não retirou a exigência do síndico em ter em mãos o ART ;

- É necessário que a obra/reforma passe por autorização de assembleia, e que a votação necessária para essa deliberação é a maioria simples dos presentes na assembleia, ou seja, 50% mais um dos condôminos participantes, considerando a fração ideal de cada;

- O síndico é responsável civil e criminalmente pelos atos cometidos em sua gestão, podendo ser acionado em juízo para a reparação dos danos causados a terceiros e/ou condôminos;

- Há responsabilidade do síndico (ação ou omissão) por não ter exigido o que deveria exigir pela NBR 16.280 da ABNT, por ter realizado obras sem as devidas providencias, pois não é lícito alegar desconhecer a lei, isso principalmente, porque compõe o corpo diretivo do condomínio;

Resta claro que esta opinião é apenas um parecer, sequer sendo um incentivo para a adoção de qualquer medida favorável ou contrária, mas sim a manifestação desta subscritora diante do relato que a ela chegou, sendo certo que, diante do que a lei e a melhor jurisprudência dizem, não há outra conclusão a ser apresentada.

Esta é minha conclusão quanto às atitudes aparentemente arbitrárias, de alguns dirigentes condominiais que pensam poder “fazer e desfazer” o que imaginam que podem, sem seguirem regras e posturas legais.

É o parecer.

Botucatu, 27 de março de 2017.

Erica Avallone – advogada OAB/SP 339.386

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